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房产执行
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时间：2020-09-20
法院执行的财产,一般必须为被执行人(即民事案件的被告)所有的财产。但执行过程中,法律也规定了案外人或被执行人由于对房产权属有争议,而向法院提出执行异议,从而使得法院停止强制执行房产，或变更执行的情况。
一、虽未办理房产过户，但案外人已取得房产权属确定的相关法律文书的。
1、案外人持拍卖成交裁定书，法院经过核实后必须解除查封，不得执行。拍卖成交裁定书是指房产经过法院委托拍卖机构拍卖后，制作的注明拍卖房产买受人、房产价格等信息的法律文书。如果被法院查封的房产，已在其他民事案件执行中拍卖，那么买受人可持该裁定书向法院提出异议。
2、案外人持以物抵债裁定书，法院经过核实后必须解除查封，不得执行。以物抵债裁定书是指在民事强制执行过程中，以被执行人(即民事案件的被告)所有的财产折价交给申请执行人(即民事案件的原告)抵偿生效法律文书确定的债务。如果被法院查封的房产，已在另案的民事案件执行中折价交给了另案的原告，那么可持该裁定书向法院提出异议。
二、由于法律对特殊债权的保护，从而有权提出异议。
1、弱者保护原则，即消费者保护原则，是指在商品房预售过程中，如果开发商的房产被法院查封，作为预售商品房的买受人，可以向法院提出执行异议，此法律规定是基于对消费者生存权这一更高价值的保护。但提出异议必须具备如下要件:第一,买受人必须为自然人;第二,房产必须是开发商开发的商品房;第三,买受人必须交付了全部或大部分购房款。
2、无过错保护原则。如果被执行人已将房产出卖给了第三人，但未办理过户手续的，如果第三人已经支付了全部房价款、并实际占有使用了该房产，且第三人房产买受没有过错的，法院不得查封该房产。如果已查封，第三人有权提出异议。
三、房产权利人提出异议的例外
1、当执行程序所要实现的权利具有物上追及性，如抵押权，则不论设定抵押权的房产在执行时登记在何人名下，法院仍有权处置。有抵押权的房产出售，需获得抵押权人的同意方可过户。但是抵押权的物上追及性，使得抵押权始终粘附于房产，届时不论房产的权利人是谁，法院仍可执行房产以实现之上的抵押权。
2、被执行人已购买了商品房但没过户的，如果已经支付部分或者全部房价款并实际占有了房产，并且申请执行人已向该房产的出卖方支付剩余房价款，或出卖方同意剩余房价款在该房产变卖后优先支付的，法院可以查封、执行该房产。
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