房企破产中，名为买房实为借贷的协议是否有效？

阅读提示：房地产企业在开发过程中，首要的问题就是融资问题，而最普遍的融资手段就是民间借贷，通过“将有预售许可证的房屋备案到债权人的名下以进行担保借款“的方式又司空见惯。由此引发的问题是，该种名为房屋买卖合同实为民间借贷的合同是否有效呢？当房企不能清偿到期债务时，债权人可否请求过户房屋呢？

借款人为担保债务履行为与债权人签订房屋买卖合同并办理预售备案登记的行为属于一种非典型的担保行为，关于“债务人未能依约及时足额付款，房屋即归债权人所有，并办理过户登记的行为”的约定无效，但债权人可通过拍卖或变卖房屋的方式担保债权的实现。

一、2012年6月19日，东来公司与徐秀伟签订六份《商品房买卖合同》，约定购买六套房屋，房屋单价为11000元，总价为1561万元。

二、同日，双方有签订一份《协议书》，约定东来公司徐秀伟借款1500万元，借期1年，月利2.5%；并约定六套商品房的备案登记属于融资抵押登记，而非真实销售行为，若未按时还本付息，徐秀伟有权要求过户房屋；若还清本息，徐秀伟配合解除备案登记。

三、2013年1月，东来公司又以上述形式向徐秀伟借款，签订六套房的《商品房买卖合同》，房屋总价530万元；签订《协议书》借款500万元，利息等内容同上述协议。而后，东来公司按照约定偿还利息。另外，12份商品房买卖合同的价格都低于市场价。

四、 2013年12月19日，法院以东来公司不能清偿到期债务且已严重资不抵债等为由，裁定受理东来公司破产重整，并指定了破产管理人。

五、破产管理人接管后，发现东来公司因融资需要向徐秀伟借贷，东来公司与徐秀伟签订的《商品房买卖合同》并非真实买卖关系，诉请确认12份《商品房买卖合同》无效；徐秀伟则辩称合同有效。

六、本案经镇海法院一审、宁波中院二审，最终认为“东来公司不能按时还款付息，徐秀伟有权要求过户房屋的条款”被确认无效，但可以要求拍卖相关房屋清偿债务。

本案的争议焦点是东来公司与徐秀伟签订《商品房买卖合同》并办理房屋备案登记的法律性质如何界定，以及《商品房买卖合同》的效力。笔者认为，双方签订《商品房买卖合同》并办理房屋备案登记的法律性质为一种非典型的担保行为。

本案中，双方在签订《商品房买卖合同》的同时签订《协议书》，约定将12套房屋进行预售登记备案，若东来公司按时还款付息，解除备案登记；若不能还款付息，已备案房屋归徐秀伟所有，并办理过户登记。从内容上看，《商品房买卖合同》与《协议书》是一个有机整体，《协议书》明确约定以签订《商品房买卖合同》并办理预售备案登记的方式为《协议书》所约定的借款提供“抵押”担保，并约定如东来公司不按约归还本息，则已登记备案的房屋归徐秀伟所有；若依约归还本息，则。由于双方并未办理抵押登记，并不满足《物权法》所规定的抵押权的设立条件，故《协议书》中所称的“抵押权”并未设立。但双方签订《商品房买卖合同》并办理预售备案登记行为应认定为非典型的担保行为。

另外，笔者认为，涉案《商品房买卖合同》无效，但在如东来公司不按约归还本息情形下，徐秀伟可以通过拍卖或变卖涉案房屋的方式担保其债权的实现。因为，一方面，根据《协议书》约定，如东来公司不按约归还本息，则徐秀伟已登记备案的房屋归徐秀伟所有。该约定是一种担保权的实现方式，但属于物权法禁止的流质条款。依据《物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该规定主要是基于平衡双方当事人利益考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。就本案而言，虽然双方所设立的是一种非典型的担保方式，但为平衡双方当事人利益及确保破产债务人东来公司的其他债权人的公平受偿之目的，涉案《商品房买卖合同》作为一种担保权实现方式也应遵循物权法有关禁止流质的原则，且《协议书》也明确签订该《商品房买卖合同》“并非真实的销售行为”，故应认定商品房买卖合同关于房屋所有权归属和过户的规定无效。

同时依据《九民纪要》第71条的规定，当事人根据让与担保合同的约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。据此，即使东来公司已经将12套房屋备案至徐秀伟的名下，徐秀伟请求确认房屋归其所有，并要求过户的条款无效。

但是，《协议书》中关于东来公司为徐秀伟办理过户手续的内容无效，仅是双方所设立的非典型担保行为中有关担保权实现方式的部分内容，不影响该非典型担保方式作为担保行为的其他效力，即在如东来公司不按约归还本息情形下，徐秀伟可以通过拍卖或变卖涉案房屋的方式担保其债权的实现。

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

一、对于债权人来讲，务必要清楚该种名为房屋买卖实为借贷担保合同的法律效力，务必清楚在债务人不能够按期还款的情况下，债权人并不能够直接确认房屋所有权并要求过户，只能够通过拍卖、变卖的方式来担保债权的实现。因此，若债权人想要担保债权的实现，最稳妥的办法还是对相应的房产或土地做抵押登记。

二、对于管理人来讲，在办理房地产企业的破产业务时，务必要仔细核查债权人是否是真正的购房人还是仅是名义上的购房人，准确认定《房屋买卖合同》的法律性质，核查相关的支付凭证和发票，若发现债权人与房企之间的关系并非房屋买卖合同关系，可依法提起诉讼确认合同无效，以免侵害其他债权人的利益。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。我们对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着我们对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

《破产法》

第三十三条 涉及债务人财产的下列行为无效：（一）为逃避债务而隐匿、转移财产的；（二）虚构债务或者承认不真实的债务的。

《破产法司法解释二》

第十七条 管理人依据企业破产法第三十三条的规定提起诉讼，主张被隐匿、转移财产的实际占有人返还债务人财产，或者主张债务人虚构债务或者承认不真实债务的行为无效并返还债务人财产的，人民法院应予支持。

《九民纪要》

当事人不申请撤回起诉，请求人民法院出具调解书对以物抵债协议予以确认的，因债务人完全可以立即履行该协议，没有必要由人民法院出具调解书，故人民法院不应准许，同时应当继续对原债权债务关系进行审理。

第四十五条【履行期届满前达成的以物抵债协议】当事人在债务履行期届满前达成以物抵债协议，抵债物尚未交付债权人，债权人请求债务人交付的，因此种情况不同于本纪要第71条规定的让与担保，人民法院应当向其释明，其应当根据原债权债务关系提起诉讼。经释明后当事人仍拒绝变更诉讼请求的，应当驳回其诉讼请求，但不影响其根据原债权债务关系另行提起诉讼。

第71条【让与担保】债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效。合同如果约定债务人到期没有清偿债务，财产归债权人所有的，人民法院应当认定该部分约定无效，但不影响合同其他部分的效力。

当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持。债务人因到期没有清偿债务，请求对该财产拍卖、变卖、折价偿还所欠债权人合同项下债务的，人民法院亦应依法予以支持。

宁波市中级人民法院，徐秀伟、宁波东来日盛置业有限公司破产管理人等民事判决书【（2014）浙甬商终字第1357号】认为：本案的争议焦点是涉案《商品房买卖合同》是否有效，该争点涉及东来公司与徐秀伟之间民事法律关系的性质和效力问题。第一，关于本案所涉法律关系的性质问题。根据查明的事实，东来公司与徐秀伟在签订涉案各六份《商品房买卖合同》同时，又各签订一份《协议书》，该《协议书》约定：双方签订的《商品房买卖合同》且将该合同表明的房屋进行预售登记备案，是融资抵押权的设立，并非真实的销售行为；如东来公司未在借款到期时将15000000元和5000000元借款归还给徐秀伟或者东来公司未按约定支付利息，则视为东来公司已不能履行还款协议，则徐秀伟已登记备案的房屋归徐秀伟所有，徐秀伟依据上述《商品房买卖合同》的约定办理商品房过户手续，同时双方对15000000元和5000000元的债权债务已了结完毕；如东来公司归还了借款和利息，徐秀伟无条件同意解除其与东来公司签订的《商品房买卖合同》，并撤销备案登记。故从上述约定内容看，《商品房买卖合同》与《协议书》是一个有机整体，《协议书》明确约定以签订《商品房买卖合同》并办理预售备案登记的方式为《协议书》所约定的借款提供“抵押”担保，并约定如东来公司不按约归还本息，则徐秀伟已登记备案的房屋归徐秀伟所有；同时《协议书》为《商品房买卖合同》的履行附设了解除条件。由于双方并未办理抵押登记，并不满足《中华人民共和国物权法》所规定的抵押权的设立条件，故《协议书》中所称的“抵押权”并未设立。但双方签订《商品房买卖合同》并办理预售备案登记行为应认定为非典型的担保行为。第二，关于涉案《商品房买卖合同》的效力问题。涉案《协议书》约定，如东来公司不按约归还本息，则徐秀伟已登记备案的房屋归徐秀伟所有。此约定是一种担保权的实现方式，但约定内容与《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定所禁止的流质条款性质一致。《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定，抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。该规定主要是基于平衡双方当事人利益考虑，防止居于优势地位的债权人牟取不当暴利，损害债务人特别是其他债权人的利益。就本案而言，虽然双方所设立的是一种非典型的担保方式，但为平衡双方当事人利益及确保破产债务人东来公司的其他债权人的公平受偿之目的，涉案《商品房买卖合同》作为一种担保权实现方式也应遵循物权法有关禁止流质的原则，且《协议书》也明确签订该《商品房买卖合同》“并非真实的销售行为”，故原审法院对涉案《商品房买卖合同》作出的无效确认并无不当，即在东来公司不按约归还本息情形下，徐秀伟不能以该《商品房买卖合同》请求对方交付该合同项下的房屋。但是，需要明确的是，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。因此，《协议书》中上述约定条款包括《商品房买卖合同》在前述意义上的无效，仅是双方所设立的非典型担保行为中有关担保权实现方式的部分内容，不影响该非典型担保方式作为担保行为的其他效力，即在如东来公司不按约归还本息情形下，徐秀伟可以通过拍卖或变卖涉案房屋的方式担保其债权的实现。综上，徐秀伟上诉提出的有关涉案《商品房买卖合同》有效的理由，不能成立，本院对其上诉请求不予支持。

宁波市中级人民法院，徐秀伟、宁波东来日盛置业有限公司破产管理人等民事判决书【（2014）浙甬商终字第1357号】

裁判规则一: 名为买房实为借贷中关于请求过户房产的约定无效