房产交易合同——被查封房产，能否办理交易？

一．基本案情

原告诉称

原告诉称：2009年6月3日，原、被告签订一份《房产交易合同书》，约定被告将可控制的位于某某区某某路某某街“某某苑”54套房按现状每平方米3900元作价给原告，54套房产总建筑面积4317.91平方米，房屋金额为16839849元。合同签订后，原告分四次支付被告定金和购房款，共计为人民币2030210.7元。但是被告收取原告2030210.7元后至今未能履行合同。被告既非上述房屋的所有人，也不是房屋的实际控制人，根本未能履行合同，故《房产交易合同书》无效，现请求法院确认原被告签订的《房产交易合同书》无效；被告返还原告支付的所有款项2030210.7元。

被告辩称

被告辩称：第三人委托被告为代理人与原告签订本案的《房产交易合同书》，并收取合同的有关款项，对此原告是清楚的。原告支付给被告的款项全部由第三人使用。《房产交易合同书》是有效的合同，第三人与原告已经履行了合同书的一部分。综上，应驳回原告的诉讼请求。

二．法院查明

经审理查明，2009年6月3日，原告曾签订《房产交易合同书》，合同“甲方”注明为被告，约定：为了发展市场经济，促进社会和谐，充分发挥甲、乙双方的优势，增加经济效益和社会效益，就甲方可控制的54套房屋，总建筑面积4317.91平方米。经甲、乙双方友好协商，以互惠互利的原则，达成如下合同条款。一、五十四套房产的状况。该房产位于某某区某某路某某街，“某某苑”，房产共54套，总建筑面积约4317.91平方米。土地使用权年限从2002年11月11日起计算，54套房产中有17套被法院查封，10套在X栋第十及第十一层是违章建筑。10套违章建筑规划部门可给办理违章手续，但甲方无钱交纳违章罚金，至今尚未办理完善手续。房屋的标的和交易方式。54套房产总建筑面积4317.91平方米，。按现状每平方米3900元人民币作价给乙方，房屋金额为￥16839849元。

甲乙双方签订本预购房屋合同生效时，乙方支付人民币50万元给甲方作为本合同定金，另外乙方代甲方支付130万元作为F栋第十及第十一层的土地补偿，完善村委的手续。违章建筑部分及规划验收手续在本合同生效日起计按规划局工作程序规定的工作天数约90个工作日内完成。在本合同小业主办理产权证所需的销售发票甲方负责开具。由小业主房产证过户到乙方或乙方指定的购房者名下的二手交易税费由乙方负责。完成交易时间从签订合同生效日计起为五个月内。甲乙双方各付各税。等等。被告在该合同的“甲方”处签名。

2009年6月4日，原告以转账方式向被告支付500000元。2009年6月23日，原告以汇款方式向被告支付1330210.7元。2009年7月21日，原告以转账方式向被告支付50000元。2009年10月15日，原告以转账方式向被告支付150000元。

三．法院判决

驳回原告罗某一的全部诉讼请求。

四．律师点评

原告、第三人对被告提交的证据的真实性没有异议，故本院予以采纳。根据被告提交的证据，原告在2009年6月3日与被告（甲方）签订《房产交易合同书》后，又于2009年6月5日与第三人（甲方）、广州市某某区某某街红卫第一、二、三经济合作社签订《房屋收购协议书》，同日与第三人、邓某二签订《房屋收购协议书》。

首先，《房产交易合同书》中约定“就甲方可控制的54套房屋。登记在邓某二名下的11套住宅共801.14平方米，由甲乙双方与邓某二签订回购房协议，在银行托管房款中支付订金。办理产权过户前付清回购房款。由此可见，两份《房屋收购协议书》与《房产交易合同书》实际上有承接关系，且形式上而言，《房屋收购协议书》的签订是履行《房产交易合同书》的一部分。《房产交易合同书》涉及房屋众多，金额较大，交易过程复杂，当事人应予谨慎审查对方的主体资格。本案中，原告并未提交被告本人能控制上述54套房产的证据，在此情况下，原告关于被告是合同主体的主张，有悖常理。

再次，《房产交易合同书》与两《房屋收购协议书》签订时间仅相隔两天，如按原告关于被告是合同主体的主张，原告完全可以在签订《房产收购协议书》时即时向第三人了解《房产交易合同书》的签订、及被告履行的情况，而原告在此之后的数年内一直未提出异议，亦有悖常理。综上所述，《房产交易合同书》中“甲方”的身份应为两《房屋收购协议书》中的“甲方”即第三人，被告、第三人关于被告是代第三人签订《房产交易合同书》的主张，本院予以采纳。基于前述理由，原告在签订《房产交易合同书》时也应知晓被告与第三人之间的委托代理关系。故原告关于不知道被告与第三人之间的代理关系的主张，本院不予采纳。

因此，根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人”的规定，《房产交易合同书》约束原告与第三人。原告在本案中向被告主张确认合同无效、返还款项、赔偿损失的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。