房地产执行中当事人该注意什么 关震张启涛 在案件的执行程序中，经常需要以被执行人的房地产作为标的或执行对象，对房地产强制执行必然涉及债权与物权法等诸多法律的种种规定，因而在实际执行中 如何正确适用法律是很重要的。 

一、房地产执行时确定财产归属的几种情况

在执行房地产时，首先要确定被执行人的房地产是否属于被执行人所有。司法实践中，有以下几种情况需要引起注意：1.对于已进行登记的房地产，按照法定管理部门的登记确定可能性，一般来说，登记在被执行人名下的房地产，视为被执行人所有。2.未登记的建筑物，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确认权属。3.对于未登记在被执行人名下的财产，登记名义人(案外人)与被执行人均认为财产属于被执行人时，可以视为被执行人的财产。4.登记名义人否认该财产属于被执行人时，申请执行人认为登记为虚假的，应提起撤销该登记的诉讼，经诉讼撤销该登记并转登记为被执行人名下时，方可作为被执行人的财产进行执行。5.被执行人通过继承、判决或执行裁定取得房地产所有权的，虽未经办理过户登记，也可以对该财产采取执行措施。6.以房地产作价或入股作为公司注册资本，并经工商登记的，该房地产未办理过户登记，当该公司作为被执行人时，该房地产可以视为该公司的财产进行执行。

二、关于对房地产投资权益的执行

房地产投资采取合作建房的形式较多，合作建房一般采用两种方式：一是双方即土地方与投资方，采用成立项目公司的形式进行开发，按股份分享投资利润或房地产权；二是双方即项目所有方与投资方，采用合同的方式进行开发并按照投资比例获取利润和分配房产分成。

(一)以项目公司的形式合作建房的

若项目公司为被执行人，则所开发的房地产可以直接作为被执行人的财产予以执行，若项目公司的股东为被执行人时，一般不能直接执行项目公司所开发的房地产。

在执行被执行人的项目公司享有投资权益时，首先要对项目公司的经营状况尤其是赢利情况进行调查和审查，确认项目公司是否赢利及赢利多少；其次，应查明赢利是否已经支付；再次，区别不同的情况作出处理。有收益且未支付的，法院应裁定冻结其收益，并向项目公司发出协助执行通知书，责令其不得将该收益支付给被执行人。被执行人对项目公司不享有收益的，法院不得直接扣划项目公司的存款或执行其房地产以清偿被执行人的债务。

(二)以合作开发项目合同的形式合作建房的

若项目所有人是被执行人，其所开发的房地产可以直接作为被执行人的财产予以执行。但若其他投资人是被执行人时，该房地产在一般情况下不得直接执行。理由是：

1.投资收益权是一种预期的收益而非确定的收益。因此，房地产权益的最终实现有赖于投资人必须忠实地履行合同。

2.投资权益具有不确定性，因为合同履行期间，随着投资人投资的变化会导致权益分配的比例变化。由于此种合作形式的房地产开发均是以项目所有人的名义报建和销售的，投资人忠实有效地履行完合作建房合同后，投资人有权要求项目所有人依合同的约定给付利润或价值相当的房屋，亦即被执行人对项目所有人拥有债权。对这种合资建房形成的房地产投资权益的执行，合作合同已履行完毕的，可按照《规定》中对被执行人到期债权执行的规定进行；对合作建房合同正在履行中的房地产投资权益的执行，可以按照未到期债权的执行来办理：即向项目所有人发出执行通知书，禁止项目所有人在到期后向被执行人支付，待到期后，再发出履行通知要求项目所有人直接向申请执行人履行。