认购书在购买商品房买卖合同的作用

商品房认购合同是约定商品房买卖合同基本事项，以约束双方继续就合同订立进行磋商谈判的合同。合同载体包括认购书、订购书、优先购买协议等文书。认购合同与商品房买卖合同属于预约与本约之关系，二者合同内容、合同目的、权利义务、违约形态、违约责任形式等存在较大区别，但认购书具备一定条件可以认定为买卖合同，当事人义务将产生质的变化，由双方履行磋商义务变更为出卖人交付房屋、买受人支付价款。《审理商品房买卖合同纠纷的解释》第5条规定了认定条件：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本文将探讨认定条件以及当事人权利义务的重大变更。

一、 认购书认定为商品房买卖合同的条件。

根据司法解释，条件一是认购书具备商品房买卖合同的主要内容，二是出卖人已经收受购房款。认定条件二相对简单，购房款可以是全部付款，也可以是部分房款，认定条件一则存在较大争议。《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同条款共计13项，那些条款属于商品房买卖合同的主要内容？一种观点认为：房屋是满足人们生活最重要的生活资料，应当保证购房人圆满地行使所有权，13项中的前10项是购房人行使所有权的必备条件，认购书必须具备这些条款才能认定为买卖合同，即包括(1)当事人基本情况；(2)商品房基本状况；(3)商品房的销售方式；(4)商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；(5)交付使用条件及日期；(6)装饰、设备标准承诺；(7)供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；(8)公共配套建筑的产权归属；(9)面积差异的处理方式；(10)办理产权登记有关事宜。另一观点认为：认购书只要具备了商品房买卖合同的最低成立标准，买卖合同即可成立和履行，未约定内容可以通过合同漏洞的补充方法确定，故认购书具备了当事人、标的物与计价方法（按套计价能够确定总价款；按面积计价能够确定单价与面积），就具备房屋买卖合同的主要条件。

本文同意后种观点：1、买卖合同当事人义务是交付房屋和支付房款，合同条款应当比较完备；认购合同当事人负有继续就合同订立进行诚信谈判之义务，故其条款相对简单，只能包含基本事项和磋商时限；2、订立认购书后，当事人支付和接受房款充分表露了双方认可买卖合同存在并且同意实际履行，擅自否认合同成立不利于保护守约方利益，还可能为一方违约创造机会；3、根据《合同法》61条，认购书未约定事项可以通过协议补充方法确定，协议不成的，适用《合同法》62条的法定标准；另外，购房人享有不低于同类购房人待遇的权利，同类合同和销售广告的内容应当视为该合同内容。

一种情况应当注意：认购书自身包含不确定性条款，当事人权利义务处于未决状态，之后通过往来书信、发送通知、签定备忘录、补充协议、交付房款等方式使不确定性条款确定而具备买卖合同的主要内容的，亦应当认定为商品房买卖合同.

二、认购书认定为买卖合同的法律后果。

1、一方违约，应当就商品房买卖合同承担违约责任。

认购合同认定为买卖合同后出卖人应当交付房屋并移转所有权、买受人应当支付价款。根据《合同法》107条，一方不履行义务或者履行义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，故守约方可以要求对方交付房屋、支付房款和赔偿损失。损失范围包括直接损失和可得利益，即现有财产减损灭失和费用支出以及买卖合同履行后可获得的利益。

定金本来担保双方就订立买卖合同进行磋商，从属于认购合同，一方不予磋商或者违背诚信原则进行恶意磋商应当适用定金罚则。认购书认定为买卖合同后，定金是否转变为担保卖方交付房屋、买方支付房款？笔者认为：除非双方有转变定金性质的意思表示，否则不适用定金罚则。

2、出卖人承担惩罚性赔偿责任。

根据《审理商品房纠纷司法解释》第8、9条，订立能够认定为买卖合同的认购书后，出卖人转卖、抵押房屋于第三人导致买卖合同目的不能实现的；或者订立此种性质认购书时，出卖人隐瞒房屋未取得预售许可证明、已经抵押、转卖、拆迁补偿安置的事实导致买卖合同无效、被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。