鉴于国内房地产市场的长期火爆，购房者为规避各地限购政策，房屋代持已经成为一种社会现象，那么当房产因代持方所负债务遭到强制执行时，实际购买人的民事权利是否足以排除强制执行。本文将通过案例形式进行解读

裁判要旨

在明知因限购政策原因无法将涉案房产过户到自己名下的情况下购买涉案房产，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（下称《规定》）中第二十八条：“非因买受人自身原因未办理过户登记”。因此，本案不能同时满足上述第二十八条中的四个条件，甲就涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。

案情简介

2013年2月21日，本案原告甲与第三人乙签订买卖合同，由甲购买乙名下位于深圳市福田区的房产，但因深圳房屋购买政策所限，甲无法持有该房产，故双方约定，交易后房产仍登记于乙名下，甲向乙支付了购房款后入住该房，此后甲按月将现金转入乙的银行账户，用以清偿房屋银行贷款。

2015年，乙与被告丙公司发生纠纷，福田区人民法院判令乙向丙公司清偿债务，原告甲实际使用的本案诉争房屋因登记于乙的名下，遭到法院强制执行，故原告甲向执行法院提出执行异议之诉。

案件分析

我国《物权法》规定，不动产物权经登记发生法律效力，故执行法院首先通过不动产登记簿认定执行房产在法律上的权利人。但同时，鉴于房产作为买卖物，在我国具有成交量大、标的物价值大、交易情况复杂、对权利人日常生活具有重要影响等特点。结合我国市场交易情况，强制执行过程中单纯根据《物权法》认定不动产物权会使房产购买方因信息不对称而遭遇严重损失，不利于保护市场交易，故最高人民法院通过《规定》对特定情况下买受人的权利予以保护，令其所购房屋免于强制执行。

根据《规定》第二十八条，房屋排除强制执行应包含以下四个方面：

一、双方买卖合同合法有效。

双方就房产达成的买卖合同不能存在法律规定的无效情形。首先，房产买卖合同签订双方应具备相应的民事行为能力，双方依法具备能够独立取得民事权利、承担民事义务的能力；其次，双方就该房产买卖进行真实的意思表示，双方在自觉、自愿的基础上同意对诉争房产的所有权进行转让；再次，合同内容不能违反法律、行政法规的强制性规定，值得注意的是，此处的强制性规定乃是法律、行政法规禁止的效力性规定，违反法律、行政法规禁止的管理性规定并不构成合同无效。本案中甲乙双方签订买卖合同，双方达成买卖合意，房产买卖合同真实有效，满足《规定》第二十八条的第一方面的要求。

二、被执行人向异议人让渡标的应为房产所有权。

异议人请求排除对房产的强制执行，其权利基础是异议人对取得房产所有权的合理期待。根据《规定》，在查封前被执行人与异议人双方应就房产所有权转让达成合意，《规定》基于对房产交易的保护，在异议人取得房产所有权的合理期待和强制执行对于房产所有权的处置这两者的矛盾之中，选择保护异议人的合理交易期待，排除不动产的强制执行。而对于使用权、用益物权等其他物上权利的让渡与强制执行程序对于房产所有权的处置并不冲突，不能产生排除强制执行的效果。本案中甲作为房产买受人，向乙购买诉争房屋，故标的适格。

三、异议人对房产的占有应在查封冻结前并有合法依据。

根据《规定》第二十八条，异议人应在人民法院查封之前已合法占有该不动产，具体可分解为：异议人占有房产、占有房产存在合法依据、占有在查封冻结之前这三个层次。

首先，异议人对房产进行实际占有，具体可表现为进行实际使用，异议人可以通过缴纳水电费、物业费等费用发票，以及进行房屋装修等添附行为的相关票据来证明已经对房产进行实际占有。同时，最高人民法院在（2019）最高法民申3011号《民事裁定书》中认定，异议人虽未正式入住诉争房屋，但能够证明异议人对房屋具有事实上的管理和支配权，亦应视为已实际占有诉争房屋。本案中原告提供了房屋银行贷款的还款流水，考虑到流水的不可复制性，理应认定原告对房产的依法占有。

其次，异议人对房产的占有应存在真实合法的民事法律行为作为依据。异议人应就占有房产的合法权利依据来进行举证，如因借贷关系以物抵债的，应提供借款合同、流水、借条、收条、还款记录及其他证据证明实际借款真是存在，而不能仅以借款双方的自认等主观方式来认定双方民事法律关系存在及生效。

最后，异议人应在房产遭遇查封冻结前进行实际占有。异议人对于房产实际占有的时间可以根据交房手续文件中所载的时间为依据，结合物业费等相关票据开具时间等，证明在诉争房产查封冻结前，异议人已对房产进行了实际占有，从而达到排除强制执行的目的。

四、异议人依法支付了房产价款。

根据《规定》第二十八条，异议人应在提出异议前已支付全部或部分房屋价款。那么：第一，异议人应证明付款行为真实存在，异议人可以提供其依据双方买卖关系而支付房屋价款的银行流水等材料，证明其实际支付了全部或部分房产价款；第二，异议人应证明款项性质为房产价款，即异议人的付款行为应符合与被执行人就房产买卖约定的付款条件，与付款条件约定不符的，也应说明原因，同样不能仅以异议人与被执行人双方的自认就足以证明款项支付的事实和款项的性质。本案中原告提交的房屋价款付款流水在双方签订房产买卖合同之后七日，且款项与买卖合同约定金额一致，故认定原告支付了房屋价款具有高度的盖然性。

五、房产非因异议人自身原因未办理过户登记。

诉争房产因不可归因于异议人的原因而未进行变更登记时，异议人可以请求排除强制执行，对于异议人怠于行使权利，或因异议人依法不具备进行过户条件的，不能排除强制执行。《规定》第二十八条，是对积极行使权利的买受人财产进行保护。而反观本案，诉争房产之所以登记于第三人乙名下，系因深圳地区房地产政策的禁止性规定导致原告甲不能将房产过户至其名下，故原告甲希望通过第三人乙的代持行为达到规避深圳地区房地产政策的禁止性规定的目的，因此诉争房产登记于第三人乙的名下系可归责于原告甲的原因所致，不符合《规定》第二十八条中对于房产排除强制执行的规定。所以，执行法院有权对该房产进行司法拍卖。

法官观点

一审案件：本院认为，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者另有约定外，自合同成立时生效；未经办理物权登记的不影响合同效力。原告提供的证据连贯、完整，行形成完整的证据链，其银行流水的不可复制性，足以证明原告支付了扣除按揭款之外的放款，且原告一直以来按月支付按揭款。本案并非第三人向被告出售/抵押，无关交易安全，不适用善意取得。原告系房产的购买人，对涉案房屋享有的权利，足以排除执行。对其提起的执行异议之诉的诉讼请求，本院予以支持。

二审案件：本院认为，《规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，即使乙与甲就涉案房产存在真实的买卖关系，但双方签订的《房屋买卖合同》第四条约定“因政策原因，房屋暂时由乙代持，本房屋产权属于甲所有”，即甲在明知因限购政策原因无法将涉案房产过户到自己名下的情况下购买房产，不符合上述规定第四项中的“非因买受人自身原因未办理过户登记”。因此，本案不能同时满足上述第二十八条规定的四个条件，甲就涉案房产不享有足以排除强制执行的民事权益。

相关法律

1.《中华人民共和国物权法》第九条：

不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。

2.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条：

对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断。

3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：

金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。