房子是什么？房子是丈母娘眼里大大的Yes？房子是城里人安身立命的根？房子是忙碌一天之后那一角温暖的港湾？房子是朋友眼里的“哇，你好有钱”？毫无疑问，房子如今已经成了都市人避而不及的永恒的餐桌话题。

       可随着近年房价涨幅远远超出工资涨幅的惊人趋势，如今一二线城市的房价，已经到了让大多数人目瞪口呆的程度。人们对房子翘首以盼的同时，也催生了二手房买卖中的一系列纠纷。现在笔者就最近接触到的一些房屋买卖中的常见问题进行介绍，希望能给身边的您在二手房买卖过程中有所参考。

       问题一：遇到银行政策调整，买家无法及时支付房屋尾款怎么办？

       法律意见：由于银行政策调整、买家个人征信原因导致的延迟放款，从而买家无法按合同约定支付房屋尾款，这种情况是很常见的。出现这种情况的时候，买家也是要向卖家承担违约责任的。因此买家必须要对个人征信和银行政策有及时的了解。这种情况要区别于国家房地产政策的调整原因。

       问题二：由于国家房地产宏观调控原因，导致无法办理银行按揭或者无法办理房屋过户登记怎么办？

       法律意见：近来年，国家经常出台各种“史上最严”的调控措施控制房价，虽然每一次都是“空调”，但是却给买房人增加了许多麻烦。在订立买卖合同之后，因为国家调控的原因导致的无法办理银行按揭或者房屋过户登记，如本来首付三成，因为政策调整变成首付四成无力支付首期，本来不限购，现在突然政策要求限购无法办理过户登记，出现这些情况买家是可以要求卖家返还已经收取的房款或者定金的。

       问题三：卖家故意拖延，逾期交房怎么办？

      法律意见：除了一些特别的事由，比如买家未付清尾款等原因，卖家都必须遵照合同约定及时移交房屋给买家，若卖家逾期腾房，那么买家可以据合同约定向卖家主张违约责任，或者向卖家主张因为逾期交房增加的租房费用赔偿。

       问题四：卖家逾期不履行过户手续怎么办？

      法律意见：在房价迅速蹿升的特别时期，一些卖家会不惜违约，通过拖延过户时间，不配合办理过户手续等方式意图破坏原来的买卖合同，达到毁约的目的。遇到这种情况，买家可以向卖家发送催告信函并且明确法律责任，一旦对方仍不配合履行，应及时起诉对方，同时对房屋申请保存等。

       问题五：遇上黑中介或者责任心差的房屋中介怎么办？

      法律意见：中介机构和人员素质良莠不齐是这个行业的普遍现象，由于中介的原因导致的买卖双方无法顺利进行，甚至对簿公堂的事情屡见不鲜。当出现这种情况，买卖双方除了不再依照居间合同交付中介费用之外，还可以向房屋中介公司主张赔偿责任。

       问题六：交房后发现房屋质量有问题怎么办？

      法律意见：这个问题主要有三种情况，第一，如果签订房屋买卖合同时，卖家已经明确如实告知买家房子的质量情况，买家据此得到优惠价格，房子过户后，买家又以此对卖家主张赔偿责任的，那卖家可不承担责任；第二，如果是买家故意隐瞒房屋的真实情况，那么买家可以向买方主张违约责任或者赔偿责任；第三，卖家已经把房屋真实情况告知中介，但中介基于促成交易的考虑而没有如实告知买家的，那么买家可以向房屋中介公司主张赔偿责任。

       问题七：房屋过户后，发现买家户口没有迁移怎么办？

      法律意见：房子往往和学位以及福利挂钩，如果出现卖家没有迁移户口或者不肯迁移户口的情况，除了要催促卖家及时迁移户口之外，最好的方法还是在签订合同前明确户口的迁移情况，并且把户口迁移违约责任写在合同里。

       问题八：定金问题产生争议怎么办？

      法律意见：二手房买卖中，定金纠纷应该属于最常见的问题了。按照定金合同的性质，定金又可以分为立约定金、违约定金等，所以定金的性质要看合同内容的具体约定。如果只是由中介机构出具“定金收条”，而没有明确具体的内容，那么双方就很容易对这笔“定金”的性质产生争议。所以，具体明确的约定，是避免定金争议最好的方法。

        问题九：房价突然大涨，卖家宁可毁约不要定金怎么办？

       法律意见：在签订正式合同之前，下家一般都要先支付定金，定金的作用是为了确保双方签订正式合同。遇见这种情况，如果只是要求卖家双倍返还定金是无法弥补买家的损失的，这个时候买家可以向法院请求继续履行房屋过户，或者请求卖家赔偿房屋上涨的差额赔偿。

       问题十：买卖双方为了避税而订立“阴阳合同”，后来卖家主张买卖合同无效怎么办？

      法律意见：为了避税而订立“阴阳合同”这是违反行政法规的，但是并不必然导致房屋买卖合同无效，卖家看到房价大涨，就据此认为合同无效的主张是不成立的。《合同法》第五十六条规定合同部分无效的，不影响其它部分的效力的，其它部分仍然有效。一旦能够确定真实的合同交易价格，并且是双方的真实意愿，那么房屋买卖合同就是有效的。

        问题十一：交了诚意金（意向金），如果不想买房了怎么办？

        法律意见：主要分两种情况，第一，买家向中介公司交付意向金时，中介公司没有要求买方签订《定金合同》，而仅仅是出示诚意金收据，那么这个时候的诚意金就相当于“订金”，只要最后没能订立买卖合同，诚意金都应当返还。第二，如果中介公司在《定金合同》中明确约定：“一旦卖家同意买家的条件，并且收取诚意金后，诚意金就转变为定金。”如果有这样的约定，那么这时候的诚意金就相当于“定金”，买家没有正当的理由拒绝签订合同的时候，买家是不能要求返还的。

        问题十二：订立购房合同后，还没过户前，卖家又将房屋抵押给第三人或 者与第三人继续订立买卖合同（一房多卖）怎么办？

       法律意见：出现这种权力瑕疵或者订立多重买卖合同的情况，买家可以要求卖家继续按照合同约定，履行房屋过户登记责任。一旦买家无法实现购房目的，除了可以请求与卖家解除购房合同、返还已购房款及利息，还可以要求卖家承担赔偿责任。

       问题十三：对于国家政策调整的原因，房屋买卖无法达成，中介要求支付中介费怎么办？

      法律意见：因为国家政策调整原因，买家无法办理按揭或者无法过户，是否还需要支付约定的中介费用，这一点是有争议的。《2011年度全国民事审判工作会议纪要》认为遇到政策的原因无法达成购房目的的，对于已经支付的中介费，原则上是不能要求返还的。但2015年的民事审判工作会议纪要又作出与此几乎相反的意见，认为“买受人由于相应住房限购政策的实施而无法办理房屋所有权变更登记，不能办理约定的按揭贷款，居间人以已经促成合同订立为由请求支付居间报酬的，一般不予支持。”但是综合两种意见看来，对于中介提出的支付全部中介费用可以不用支持，但是要求支付为达成合同所付出的劳动的合理费用的，可以支持。