笔者自接触房屋租赁业务以来，这个问题就一直困扰着笔者，双方当事人签订房屋租赁合同以后，是否需要向当地行政主管部门进行登记备案。

一、房屋租赁合同需要备案是有明确法律依据的，首先来罗列一堆吓人的法律法规：

1.中华人民共和国城市房地产管理法(2009修正)（主席令第18号）

第五十四条 房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房产管理部门登记备案。

2.商品房屋租赁管理办法（2011）（住房和城乡建设部令第6号）

第十四条 房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。

房屋租赁当事人可以书面委托他人办理租赁登记备案。

第十九条 房屋租赁登记备案内容发生变化、续租或者租赁终止的，当事人应当在三十日内，到原租赁登记备案的部门办理房屋租赁登记备案的变更、延续或者注销手续。

第二十三条 违反本办法第十四条第一款、第十九条规定的，由直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；个人逾期不改正的，处以一千元以下罚款；单位逾期不改正的，处以一千元以上一万元以下罚款。

从上述法律规定来看，房屋租赁合同订立后上30日内，就需要向房屋所在地政府建设（房地产）管理部门进行登记备案，如果不办理，还会遭受相应的罚款。那政府建设（房地产）管理部门是指哪里呢？笔者与相关业务部门同事了解到，目前没有一个明确的管理登记备案的部门，即使未进行备案，也从未被行政主管部门处罚过。

二、房屋租赁合同备案制度一般各地都还有细化的制度，以北京市为例：

北京市房屋租赁管理若干规定（2011修改）（北京市人民政府第231号）

第五条 区、县人民政府应当在社区、村建立负责房屋租赁管理、服务的基层管理服务站（以下简称基层管理服务站），并保障其工作所需的经费、办公场所。

第十一条 租赁房屋用于居住的，应当进行出租登记。

出租人应当自与承租人订立房屋租赁合同之日起7日内，到房屋所在地的基层管理服务站办理房屋出租登记手续，并填报下列内容：

（一） 出租人、承租人姓名或者名称、证件种类和号码、住所地，实际居住人员的姓名、身份证件种类和号码、户籍地；

（二） 出租房屋的基本情况、租金和租赁期限；

（三） 房屋权属证书或者房屋来源证明；

（四） 本市规定的其他内容。

第十二条 房屋租赁合同变更或者终止的，出租人应当自合同变更或者终止之日起5日内，到房屋所在地的基层管理服务站办理登记变更、注销手续。

在房屋租赁合同有效期内，居住人员发生变更的，承租人应当自变更之日起2日内告知基层管理服务站，办理变更登记手续。

第三十五条 对违反本规定的下列行为，由公安机关按照下列规定处罚：

（一） 出租人、承租人、房地产经纪机构未按照本规定第十一条、第十二条规定办理房屋出租登记、变更、注销手续的，责令改正，处200元以上500元以下罚款。

从上述规定来看，北京市要求区、县人民政府要在社区、村建立负责房屋租赁管理、服务的基层管理服务站，要求当事人订立房屋租赁合同之日起7日内，就需要到房屋所在地的基层管理服务站办理房屋出租登记手续，如不办理同样会有相应的行政处罚。

但北京市目前只有一些涉及小孩上学、居住证等事宜办理时，才会强制要求有备案的租赁合同，而其他时候普通租户日常生活中也不需要用到租赁合同，因此是否进行备案也没有多大意义，相关部门也并没有进行管理。

由上述分析来看，房屋租赁合同要备案是法律明确规定，而且也设置了明确的处罚规则，但实际上相应的管理部门并没有严格按照法律法规进行管理，市场上也很少见有相应的行政处罚，大到主业是租赁的商场、长租公寓等，小到个人租房，笔者都没查询到有相应处罚。

三、看到这大家可能要问了，我们平常的租赁合同一般是没有备案的，那租赁合同会不会因此而无效？

同样还是法条：

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11 号）

第四条

当事人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，人民法院不予支持。

当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。

从上述法条规定来看，房屋租赁合同未办理登记备案，不影响合同效力。就算当事人约定了租赁合同登记备案后才生效，只要一方已经履行了主要义务，对外又接受的，那也不影响合同效力。

四、结论

房屋租赁合同是否备案，并不会影响合同的效力，只是有可能会遭受行政处罚的风险，而是否会遭受行政处罚，也要看当地政府对此事的管控力度。