导读：涉及到业主专有权纠纷问题，首先就是要确定好专业权的部分是哪一些，一般来说，业主所有的专有权，就是业主所自行购买的不动产的内容。业主在小区之中购买的不动产，业主可能是拥有全部的专属权。如果双方之间确定不了的话，可以通过法院诉讼解决问题。

一般专有权纠纷就是双方之间因为专有归属问题由争议，所谓专有部分，指在构造上能够明确区分，具有排他性且可独立使用的建筑物部分。一栋建筑物必须区分为数部分，而且被区分的各部分必须具备构造上的独立性与利用上的独立性，始可成立区分所有。一栋建筑物，若无构造上与利用上独立性的专有部分，仅能成为单独所有或共有，不得成立区分所有。因此专有部分，可以说是构成区分所有建筑物的基础。于专有部分上成立的所有权即为专有所有权。专有部分领域的问题，有专有部分的范围、专有部分的分类及专有部分的相互关系三个方面。

(一)业主专有所有权的概念

专有所有权指区分所有权人对专有部分享有占有、使用、收益及处分的权利。通说认为，专有所有权的性质是一种空间所有权。

专有所有权的客体是建筑物的专有部分，亦即具有构造及使用上的独立性的建筑空间。构造上的独立性又称物理上的独立性，指某专有部分与建筑物的其他部分在外观上能明显分隔开来，形成独立空间。使用上的独立性又称机能上的独立性，指某专有部分具有能满足区分所有权人一般生活目的的独立机能，以能否单独使用、有无独立的经济效用为判断基准。

那么，在区分所有权中是否应当包括地基的使用权，毫无疑问，对建筑物区分所有权而言，不可能与地基使用权截然分开，因为房屋不是空中楼阁。但是，从我国的实际情况来看，地基的使用一般是包括在专有部分所有权之中的，买房人在购买房屋时，都已经确定了地基的使用权。从我国现行立法的规定来看，历来将土地使用权和房屋所有权视为不可分割的整体。在这方面有两个重要原则：

一是所谓“地随房走”原则，也就是说，房屋出让，土地使用权也随之移转。

二是所谓“房随地走”原则，也就是认为土地使用权移转，地上建筑物也要随之移转。城市房地产管理法第31条回避了这种争论，而笼统规定了“房地不可分割”的原则，物权法也没有提及此问题。根据土地和房屋的权利不可分离的原则，一幢建筑物即使被区分为不同所有者所有，建筑物所有权与土地使用权仍然是不可分割地联系在一起的。这意味着建筑物的区分所有人应当基于对建筑物的区分所有而享有对基地的使用权。所以，我们认为，在区分所有权的内容中，不必要再突出单独的地基使用权。如果将地基使用权包括在区分所有权之中，这种物权的类型就更为复杂。

(二)专有部分的范围

确定专有部分的范围也就是对专有所有权的客体进行量化。区分所有建筑物的专有部分是一立体构造物，具有一定平面的广度与一定立体的厚度。

(1)空间说，又称为共用部分说。依此说意见，专有部分仅限于天花板、地板及四周墙壁围绕的空间而已，上下周围之构造物均为共用部分。从而即使壁面内层粉刷部分亦属共用部分。

(2)壁心说。依此说，专有部分之范围可达到墙壁、地板、天花板构造物的中心线。换言之，墙壁纵面、地板、天花板横面一半内侧均为专有部分的范围。

(3)墙面说。依此说，专有部分之范围及于墙壁、地板、天花板内面粉刷之表层。换言之，墙壁、地板、天花板构造物内侧表层粉刷以外属于共用部分。

(4)折衷说。依此说，专有部分之范围及于何处，应视内部区分所有人间的关系及外部第三人间的关系而采不同的标准。

在内部关系上，基于维护共同关系及管理的需要，专有部分的范围及于墙壁地板、天花板内面粉刷之表层，但与外部第三人的关系上，如专有部分之买卖、投保或纳税等面积的计算，专有部分的范围应及于构造物之中心线。

业主如果和物业公司发生专有权问题，或者是和其他业主发生专有权问题，可以通过法律诉讼来进行解决。法院会根据双方所进行购买的实际不动产归属来确定到底谁拥有最终的归属权，双方之间可以向法院提出自己用的专属处的证据来为自己辩护。