建设用地使用权合同纠纷常见问题裁判意见

中国裁判文书网检索得到的2015年最高法院审理的建设用地使用权合同纠纷案件，共18件。建设用地使用权出让合同纠纷4件，其中3件为最高法院二审终审案件，1件为申请再审案件；建设用地使用权转让合同纠纷13件，其中1件为最高法院二审终审案件，11件为申请再审案件,1件是最高法院审判监督程序提审。

　　1、建设用地使用权出让合同纠纷中的裁判观点

　　(1)不具备相关用地规划手续双方约定由国土局征收尚属集体所有的土地并以协议方式低价出让土地使用权，应当认定无效

　　2015年建设用地使用权出让合同纠纷案件共4起，其中有关出让合同效力的案件主要有1起，最高法院的裁判观点如下：

　　国土局与被上诉人电力公司建设用地使用权出让合同纠纷【案号：(2014)民一终字第277号】中，最高法院认为，虽然《委托征地协议》系双方当事人真实意思表示，但在电力公司不具备相关用地规划手续的情况下，双方约定由国土局征收尚属集体所有的土地并以协议方式低价出让土地使用权，属恶意串通损害国家利益的行为，根据《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)第52条第(二)项之规定，该协议应当认定无效。

　　(2)对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，法院应依职权进行审查

　　国土局电力公司建设用地使用权出让合同纠纷【案号：(2014)民一终字第277号】中，对于原审审理程序是否违法，电力公司是在认定合同有效的前提下提起的违约之诉，而原审认定合同无效，并直接判决财产返还和损失赔偿，超出了当事人的诉讼请求。

　　关于原审判决是否超出当事人诉讼请求的问题。最高法院认为，对合同效力的审查，属于人民法院裁判权范围，虽然当事人未提起确认合同无效的诉讼请求，但人民法院仍应依职权进行审查。《合同法》第58条系合同无效法律效果的规定，人民法院在依据《合同法》第52条认定合同无效的情况下，应主动援引该法第58条的规定，对合同无效的法律后果进行处理，而不需要当事人另行提起诉讼。故原审判决并未超出当事人的诉讼请求，国土局该项上诉主张，无法律依据，本院不予支持。

　　2、建设用地使用权转让合同纠纷中的裁判观点

　　对于同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的情况，应依当事人诉争的法律关系确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个以上案由

　　彤泰公司在与火炬公司建设用地使用权转让合同、房屋买卖合同纠纷【案号：(2014)民一终字第286号】中，就诉争法律关系，彤泰公司与火炬公司共签订六份合同，就涉案合同约定的主要内容而言，在涉案项目的开发过程中，彤泰公司向火炬公司出让房屋，火炬公司向彤泰公司转让建设用地使用权，并以建设用地使用权转让款直接抵充部分房屋转让款。就本案诉讼请求的内容而言，彤泰公司系分别针对建设用地使用权、购房款、1900平方米商铺提出不同的诉讼请求。对于同一诉讼中涉及两个以上的法律关系的情况，应依当事人诉争的法律关系确定案由，均为诉争法律关系的，则按诉争的两个以上法律关系确定并列的两个以上案由。因此，应认定本案双方同时存在建设用地使用权转让合同关系和房屋买卖合同关系，并确定本案案由为建设用地使用权转让合同、房屋买卖合同纠纷。