随着房地产业的迅速发展，法院受理的涉商品房预售合同纠纷案件不断增加。对此，门头沟法院有针对性的开展专项调研，梳理了本区商品房预售涉及的合同订立、履行及解除等相关法律问题，总结归纳了该类案件的基本情况及特点。同时，为妥善促进商品房预售合同纠纷的解决，针对商品房预售领域当前存在的突出问题，提出一些法院角度的工作建议，以期维护房地产市场的平稳健康发展，促进开发商自我规制、引导购房者理性维权，推进区域社会和谐稳定发展。

商品房预售合同纠纷案件基本情况及特点

与普通案件相比，此类案件呈现以下特点：

1.群体性诉讼现象较为突出。商品房预售合同纠纷中，因商品房购买主体人数多、交付集中，且购房者在利益上相对一致，单个纠纷极易引发连锁反应，有可能形成涉及面广、影响力大的群体性纠纷。

2.起诉主体以购房者为主。商品房预售合同涉及交易多为期房，购房者无论是采取现金交易还是按揭贷款，都应履行先行付款的义务，卖方的交房期限往往都晚于买方的付款期限，购房者对卖方一般只有履约的期待权。因此，在商品房买卖合同纠纷中，卖方是后履行合同义务的主体，诉讼中起诉主体的以购房者居多。

3.涉解除合同诉求类案件调解撤诉率低。因市场政策与价格变动原因，部分购房者以“3.17新政”信贷与限购政策等造成履约成本增加，或以开发商交付迟延、面积差超出合同约定或装修格局等原因为由，诉至法院要求与开发商解除合同。但因相关业主亦有微信群联系，考虑到潜在群体性诉讼压力，开发商在诉讼中坚持继续履行合同，不同意解除合同，故此类案件的调解、撤诉率较低。

商品房预售合同纠纷中常见问题分析

梳理业主的诉求及依据的事实理由，分析商品房预售合同纠纷案件中常见问题如下：

1.团购费返还责任及主体不明

团购作为一种新兴的消费方式和促销模式，可以提升客户与商家的谈判议价能力，商家可以给出低于零售价格的团队折扣。当购房者在诉讼中主张解除合同或者双方已经协商一致解除合同后，团购费的返还便成为常见问题之一。

常见争议一是团购费是否应当返还，二是由谁返还。显然，由谁收取应当由谁返还，但是团购费是谁收取的，双方往往存在争议。通常，购房者主张团购费是在售楼大厅与部分购房款一并刷卡缴纳的，不认为是中介机构收取，因此主张开发商承担返还团购费的连带责任；或者主张团购费给了中介机构应当由中介机构返还，与此同时购房者提交了团购费缴纳的收据或者银行交易明细，但是收据上载明的公司、银行转账的收款方既不是开发商，也不是中介机构。

2.装修质量问题多样且装修责任主体不清

实践中，购房者与开发商约定交付精装修房屋的现象越来越普遍，装修存在的问题也接踵而至，总体上包括装修质量问题和装修责任主体问题。

——装修质量多样

一是实际交付的装修样式及质量是否与开发商宣传的样板房一致。样板房通常是开发商在销售现场设置的模型，虽然为了规范开发商或者销售者的销售行为，《商品房销售管理办法》第31条规定房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。审判实际中，购房者通常仅是表示交付的房屋与样板房不一致，但实际上合同中并没有约定，因此需要购房者对样板房具体是什么，以及对样板房与开发商应当交付的标准相一致的诉求进行举证。购房者通常在这方面的举证能力较弱。

二是装修质量与合同约定的交付标准的“区别”。首先，大部分合同对于装修质量的约定并不十分明确，通常仅是对采用什么材质进行约定，如“高级乳胶漆”等模糊字眼；其次，个案中出现的装修质量问题各种各样，比如房屋漏水、墙面裂缝、没有安装防护栏、柜子破损、甲醛超标等。而装修公司则称仅是存在瑕疵，不影响入住。所以双方常因此产生矛盾。

——责任主体不明

实践中，购房者与开发商签订商品房预售合同时，常与开发商指定的装修公司同时签订委托装修协议。从法律关系上看，购房者既与开发商之间建立房屋买卖合同关系，又与装修公司之间建立装饰装修合同关系。从合同履行上看，部分合同约定开发商与装修公司同时交房，但部分装修公司以购房人“授权”的方式或者装修合同“约定”的方式直接从开发商处取得钥匙，架空购房人的直接参与。甚至有购房者误认为开发商与装修公司为同一公司，称两份合同系同时签订，约定交付“精装修”房屋，或者主张开发商与装修公司为关联公司，故将两者共同诉至法院，要求就逾期交房承担连带责任。

3.政策调整导致购房者无法办理贷款，责任划分存有争议

商品房买卖是大额交易，贷款成为购房者最常见的选择。另外，房地产业是我国的支柱性产业，受国家政策调整的影响较大，调整贷款政策成为国家常用的调控方式之一。比如，2017年3月17日至4月19日，北京市政府相关部门先后出台《关于完善商品住房销售和差别化信贷政策的通知》（被称为“3.17新政”）等11项限购、限贷调控政策。“3.17新政”的实施，有效规范了房地产市场秩序，但也引发了一定数量的纠纷案件。

例如，新政出台导致部分购房者购房、贷款资格受限，购房成本明显上升，或者贷款无法发放，导致购房者诉至法院主张合同无法履行，要求解除合同，但是开发商不同意解除合同，且认为可以等待购房者办理其他贷款。另外，开发商指定贷款银行由购房者贷款，但因一方原因无法贷款导致商品房预售合同无法继续履行的，责任如何承担存有争议，也是审判实务中的常见问题。

4.逾期交房的违约责任承担及损失计算的争议

交房是商品房买卖中的重要环节，从程序上看，交房可以划分为开发商通知收房、房屋交付与购房者的质量验收、书面确认四个基本环节。

逾期交房责任分担的前提是逾期交房的责任归属。实践中常见的争议是开发商有无书面通知购房者收房、购房者为什么没有收房，以及购房者拒绝收房是否是归结为开发商的原因等。如果是开发商的责任，开发商则应承担违约责任，承担违约责任的方式一则是按照合同的约定计算违约金，当违约金过高时，开发商可以申请法院适当调整。另外，如果双方没有约定违约金的，购房者可以要求开发商赔偿损失。但调整违约金的数额一般以实际损失的多少作为参考，故主张的当事人都需要就实际损失进行举证。

典型案例

购房者要求返还团购费的

应当举证证明团购费的去向

基本案情

2017年4月，李某与某公司签订商品房认购协议书，单价优惠构成备注8万抵15万。李某持有的推荐单，部分内容：为获取本次活动的购房优惠权，在签署本说明同时，被推荐人需支付信息服务费人民币8万元，减免房款15万元。此服务费由某投资公司收取。如成功购房，信息服务费不予退还，若未成功购房，则该信息服务费30天内可申请退还。

后李某与某公司解除商品房认购协议书，现李某起诉要求退还8万元团购费。某公司称其未收取的8万元故不同意退还，某投资公司称虽然李某已经解除合同，但曾已经签约成功，8万元作为信息服务费不予退还。

裁判结果

判决某投资公司返还8万元的团购费及对应的利息。

法官提示

第一，关于是否返还的问题，某投资公司以信息服务费名义收取李某8万元，双方清楚交纳该款项的目的在于获得商品房价款的优惠，而并非提供团购折扣信息的报酬，某投资公司所负义务不仅是在订立商品房买卖合同时使买受方按照优惠价格购买商品房，还应使买受方能够通过合同的履行实际享受到减免房屋价款的优惠，否则难以实现买受方支付该款项的目的。李某已经解除商品房认购合同，给付8万元的目的已经无法实现，故应当返还。

第二，应当由谁返还的问题，首先，商品房买卖合同虽然与组织参与团购而形成的合同存在事实上的关联，但二者并非同一法律关系，推荐单上载明了该8万元不是房款，故李某无权要求某公司返还，仅能向某投资公司主张。

最后，法官提醒购房者，根据“谁主张谁举证”的原则，购房者要求返还团购费的还应当举证证明团购费的缴纳情况，包括数额和收取方。通常情况可提交的证据包括但不限于转账记录、收据、发票等，如果证据显示收款方是A，而购房者要求B返还，显然不符合法律规定。因此提醒购房者无论缴纳的何种费用都应当注意收款方的名称，要求开具发票，如果收款方与开发商等名称不一致，需核实原因并留存证据。

因装修造成的违约仅由装修公司承担责任

基本案情

原告田某以被告北京某置业公司、某建设公司的房屋装修质量存在问题无法达到交付标准、迟延交付房屋以及房屋门牌号与当初合同约定不符等为由，将其诉至法院要求退还多收的装修价款、支付延期交房违约金、变更所购房屋房号。

被告某置业公司辩称，双方签订的《商品房预售合同》约定的交付标准为毛坯交付，其公司合同约定的时间、交付标准向田某交付了房屋；《装修工程合同》系田某与某建设公司签订，其公司不承担相应责任。

某建设公司辩称，其公司已依约如期完成了装修工程，并如期通知田某，田某所提出的房屋存在的问题不属于工程质量问题，田某要求退还装修款没有法律依据，即便法院认为其公司存在违约行为，合同约定的违约金也过高，申请法院酌减。

裁判结果

首先，根据合同相对性，因装修导致的违约，仅应由某建设公司承担责任，某置业公司不承担责任；其次，某建设公司未经业主同意改变了房屋原有状态，导致房屋存在安全隐患，且存在延期交房，应当承担相应的违约责任；对于违约金的数额，法院将根据田某的损失情况，兼顾合同履行情况及当事人的过错程度酌情予以确定。

法官提示

实务中，有购房者称与开发商签订的商品房预售合同和与装修公司签订的委托装修协议是同时签订的，且并未看清是两家公司签订的合同，理所当然的认为一家公司，应当承担连带责任。但是法律上，两家公司是两个独立的民事法律行为主体，具有独立的财产且独立承担责任。所以提醒购房者在签订合同时仔细查看合同的相对方，另提示开发商和装修公司，在签订合同时应当提示购房者合同的相对方名称以及合同的重要条款。

无法办理贷款的，视其原因承担责任

基本案情

2017年5月，刘某与某开发商签订《商品房预售合同》，约定房屋总价款174万，其中87万选择某开发商指定的银行贷款方式予以支付。刘某主张其付首付款后，因某开发商未按时出具发票，延迟办理贷款，期间其丈夫失业，最终导致贷款无法办理，故要求解除合同并追究某开发商的违约责任。某开发公司称不同意解除合同，可以给予刘某一定的时间，使其顺利办理贷款。

裁判结果

依法成立并生效的合同对当事人具有法律约束力，刘某丈夫失业并不必然导致贷款无法办理，也不必然导致合同无法继续履行，刘某无权解除合同，故驳回刘某的诉讼请求。

法官提示

商品房买卖合同约定买受人以担保贷款方式付款的，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当就收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。因此，需要强调，并不是无法办理贷款就当然的解除合同，应当满足无法办理贷款确实导致合同无法继续履行的条件，且仅有无过错方才有权提出解除合同。