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借名买房纠纷
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时间：2021-04-28
一、《房产代持协议》的来龙去脉
徐先生依照与曾先生签订的《房产代持协议》，以曾先生名义与房地产公司签订购房合同并代为签名，其后徐先生本人支付了250万元购房款、公共维修基金及契税。对于剩余大部分购房款的支付，徐先生已提供证据证明支付给房地产公司，曾先生亦对代持协议及其未实际付款等事实予以认可，法院认定剩余购房款亦由徐先生实际支付。通过徐先生提供的物业费等相关交费单据，可以证明徐先生实际占有使用了案涉房屋。
据此，可以认定徐先生在不具备再次购房资格的情形下，为规避国家及北京市房地产限购政策，通过借用曾先生之名进行买房并支付了购房款，徐先生与曾先生之间存在规避国家限购政策的借名买房合同关系。
二、《房产代持协议》无效的理由
2010年4月17日发布的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号），是基于部分城市房价、地价出现过快上涨势头，投机性购房再度活跃，增加了金融风险，不利于经济社会协调发展的现状，为切实稳定房价、抑制不合理住房需求、严格限制各种名目的炒房和投机性购房，切实解决城镇居民住房问题而制定的维护社会公共利益和社会经济发展的国家宏观经济政策。该通知授权“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。”北京市人民政府为贯彻落实该通知要求而提出有关具体限购措施的京政办发[2011]8号文件，系依据上述国务院授权所作，符合国家宏观政策精神和要求。徐先生在当时已有两套住房的情况下仍借曾先生之名另行买房，目的在于规避国务院和北京市的限购政策，通过投机性购房获取额外不当利益。司法对于此种行为如不加限制而任其泛滥，则无异于纵容不合理住房需求和投机性购房快速增长，鼓励不诚信的当事人通过规避国家政策红线获取不当利益，不但与司法维护社会诚信和公平正义的职责不符，而且势必导致国家房地产宏观调控政策落空，阻碍国家宏观经济政策落实，影响经济社会协调发展，损害社会公共利益和社会秩序。故徐先生与曾先生为规避国家限购政策签订的《房产代持协议》因违背公序良俗而应认定无效。
三、相关法律
《中华人民共和国民法典》第一百五十三条第二款 违背公序良俗的民事法律行为无效。
《中华人民共和国民法典》第一百五十七条 民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
注：摘选自：
中华人民共和国最高人民法院
（2020）最高法民再328号民事判决书
发布日期 2021-03-25
2021
04/28
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