业主的建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。那么，什么是建筑物区分所有权纠纷？

　　【概念】

　　业主的建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权分为三部分内容：

　　一是业主的专有权部分，这与一般的个别所有权相同，在一定条件可为独立的占有、使用、收益和处分；

　　二是共有权部分，在法律上可能为共同共有也可能为按份共有，如建筑物外墙部分、公共道路、公共绿地、楼梯等即为共同共有部分，其他的建筑物共有部分也可以依约定为按份共有；

　　三是共同管理事务，即业主共同对事关整个小区或者某一建筑物的使用的事项为共同的保护、管理、修缮等。

　　建筑物区分所有权与其他的物权相比有其特殊性：

　　一是专有权的使用和处分必须与共有部分一并处分；

　　二是共有部分不能单独为处分；

　　三是共有权部分不能以放弃共同管理义务而为放弃。

　　业主专有权纠纷是指因建筑物区分所有权中业主专有权部分的权利归属、使用、收益和处分产生的纠纷。

　　业主共有权纠纷是指业主之间因为建筑物共有部分的权利归属、使用、收益和处分等内容发生的纠纷。 车位纠纷是指业主与开发商或者业主与业主之间就车位的权属、使用、收益等发生的争议。 车库纠纷是指业主与开发商或者业主与业主之间就车库的权属、使用、收益等发生的纠纷。

　　【业主的管理权】

　　一、业主的管理范围 基于区分所有建筑物的构造，业主在建筑物的权利归属以及使用上形成了不可分离的共同关系，并基于此一共同关系而享有管理权。该管理权的内容为：

　　第一，业主有权设立业主大会并选举业主委员会。地方人民政府有关部门应当对设立业主大会和选举业主委员会给予指导和协助。业主大会或者业主委员会的行业的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益或者违反了法律规定的程序的，业主可以请求人民法院予以撤销。但业主的该项权利应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。

　　第二，业主有权决定区分建筑物的相关事项。物权法规定，下列事项由业主共同决定：

　　1、制定和修改业主大会议事规则；

　　2、制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；

　　3、选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　4、选聘或者解聘物业服务企业或者其他管理人；

　　5、筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；

　　6、改建、重建建筑物及其附属设施；

　　7、有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定上述第5项和第6项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3的业主同意。决定上述其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积超过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分占建筑物总面积的比例确定。 第三、业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建筑单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主也有权依法更换。 第四、业主有权请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料：

　　1、建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；

　　2、管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；

　　3、物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；

　　4、建筑物区划内规划用于停放车辆的车位、车库的处分情况；

　　5、其他应当向业主公开的情况和资料。 建设单位或者其他行为人擅自占用、处分业主共有部分，改变其使用功能或者进行经营性获得，权利人请求排除妨碍、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于上述擅自进行经营性活动的情形，权利人有权请求行为人将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。这里的建设单位，包括包销合同约定的包销价格购买尚未销售的物业，以自己名义对外销售的包销人。业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主不得违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，进行损害他人合法权益的下列行为：

　　1、损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等违纪建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用。

　　2、违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；

　　3、违反规定进行房屋装饰装修；

　　4、违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。业主大会和业主委员会对有上述行为的业主或者其他行为人有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨碍、赔偿损失。

　　【物业服务合同】

　　物业服务企业或者其他管理人根据业主的的委托管理建筑物区划内的建筑物及其附属设施，并接受业主的监督。

　　建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主不得以其并非合同当事人为由进行抗辩。

　　符合下列情形之一的，业主委员会或者业主有权请求人民法院确认合同（包括前期物业服务合同）或者其相关条款无效：

　　1、物业服务企业将物业服务区域内的全部物业业务一并委托他人而签订的委托合同。

　　2、物业服务合同中免除物业服务企业责任、加重业主委员会或者业主责任，排除业主委员会或者业主主要权利的条款。

　　物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主有权请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

　　物业服务企业公开作出的服务承诺及制定的服务细则，属于物业服务合同的组成部分。 业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨害物业服务与管理的行为，物业服务企业有权请求业主承担恢复原状、停止侵害、排除妨害等相应民事责任。

　　物业服务企业有权收取物业费。但注意的是：

　　1、物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围，提高收费标准或者重复收费，业主可以以违规收费为由提出抗辩，业主还有权请求物业服务企业退换其已收取的违规费用。

　　2、经书面催交，业主无正当理由拒绝缴纳或者在催告的合理期限内仍未缴纳物业费，物业服务企业有权请求业主支付物业费。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主不得仅以未享受或者无需解释相关物业服务进行抗辩。

　　3、业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。

　　业主大会按照物权法第76条规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会有权请求解除物业服务合同。需要明确的是：

　　1、物业服务企业向业主委员会提出物业费主张的，人民法院应当告知其向拖欠物业费的业主另行主张权利。

　　2、物业服务企业的权利义务终止后，业主有权请物业服务企业退还已经预收，但尚未提供物业服务期间的物业费。

　　物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会有权请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金。物业服务企业不得拒绝退出、移交，并不得以存在事实上的物业服务关系为由，请求业主支付物业服务合同权利义务终止后的物业费。

　　因物业飞承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，应当参照有关业主的规定处理。

　　【典型形态】

　　（1）业主专有权纠纷，是指业主因建筑物区分所有权中业主专有权部分的权利归属、使用、收益和处分而产生的纠纷。

　　（2）业主共有权纠纷，是指业主之间因为建筑物共有部分的权利归属、使用、收益和处分等内容发生的纠纷。

　　（3）车位纠纷，是指业主与开发商、业主与业主或者业主与其他人就车位的权属、使用、收益而发生的纠纷。

　　（4）车库纠纷，是指业主与开发商、业主与业主或者业主与其他人就车库的权属、使用、收益而发生的纠纷。

　　【常用法律条文及索引】

　　《物权法》（2007年10月1日起施行）

　　第七十条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

　　第七十一条 业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。

　　第七十二条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务；不得以放弃权利不履行义务。

　　业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。

　　第七十三条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

　　第七十四条 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租毛等方式约定。

　　占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

　　第七十九条 建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。

　　《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕7号2009年10月1日起施行）

　　第一条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为物权法第六章所称的业主。

　　基于与建设一单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为物权法第六章所称的业主。

　　第四条 业主基于对一住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对一应的外墙面等共有一部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。

　　第六条 建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七市四条第三款所称的车位。

　　【适用本案由需要注意的问题】

　　建筑物区分所有权属于不动产引发的纠纷，应当由建筑物所在地的人民法院管辖。根据《最高人民法院关于军事法院管辖民事案件若干问题的规定》（法释〔2012〕11号）第2条的规定，《民事诉讼法》第33条规定的不动产所在地在营区内，且当事人一方为军人或者军队单位的案件，地方当事人向军事法院提起诉讼或者提出申请的，军事法院应当受理。

　　在适用本案由时，尤其要注意区分其项下案由的区分，在区分业主专有权和业主共有权纠纷以及车位纠纷和车库纠纷时，要注意各纠纷的客体的区别。

　　业主作为专有权人所享有的权利有：

　　1、所有权与自行管理权。

　　2、相邻使用权业主作为专有权人承担的义务有：（1）对建筑物的不当毁损行为以及未按专有部分的本来用途和使用目的使用专有部分。（2）维持区分所有建筑物存在的义务。（3）相互容忍的义务。（4）应独自出自修缮其专有部分。

　　3、业主作为共有权人所享有的权利有：（1）对共有部分的使用权。（2）对共有部分的收益权。（3）物权请求权。

　　4、业主作为共有权人的义务有：（1）按照共有部分本来用途使用共有部分。（2）分担共同费用和负担。（3）维护与保存共有部分的义务。（4）协助义务。