如何提起建筑物区分所有权纠纷诉讼

方法/步骤

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案件分类：

（1)业主专有权纠纷

　　(2)业主共有权纠纷

　　(3)车位纠纷

　　(4)车库纠纷

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【释义】

　　建筑物区分所有权是随着现代城市的兴起以及人类建筑技术的高度发展而产生的一种较为特殊的不动产所有权形态，也是近现代各国物权法上一项重要的不动产权利。建筑物区分所有权的概念，有一元论、二元论、三元论三种学术观点。一元论认为，建筑物区分所有权是在专有部分上成立的所有权；二元论认为，建筑物区分所有权是专有部分所有权和共有部分持分权构成的一项权利；三元论认为，建筑物区分所有权是由专有所有权、共有部分持分权和基于对建筑物的管理、维护和修缮等共同事务而产生的成员权的总称。三元论克服了一元论和二元论的不足，从内涵上反映了建筑物区分所有权的本质特征，从外延上涵盖了建筑物区分所有权所折射的全部法律关系，故较之前两种学说更为科学，为目前物权法理论研究中的主导性学说。业主的建筑物区分所有权，是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。建筑物区分所有权分为三部分内容：一是业主的专有权部分，这与一般的个别所有权相同，在一定条件可为独立的占有、使用、收益和处分；二是共有权部分，在法律上可能为共同共有也可能为按份共有，如建筑物外墙部分、公共道路、公共绿地、楼梯等即为共同共有部分，其他的建筑物共有部分可以依约定为按份共有；三是共同管理事务，即业主共同对事关整个小区或者某一建筑物的使用的事项为共同的保护、管理、修缮等。建筑物区分所有权与其他的物权相比有其特殊性：一是专有权的使用和处分必须与共有部分一并处分；二是共有部分不能单独为处分；三是共有权部分不能以放弃共同管理义务而为放弃。

　　业主专有权纠纷是指因建筑物区分所有权中业主专有权部分的权利归属、使用、收益和处分产生的纠纷。

　　业主共有权纠纷是指业主之间因为建筑物共有部分的权利归属、使用、收益和处分等内容发生的纠纷。

　　车位纠纷是指业主与开发商或者业主与业主之间就车位的权属、使用、收益等发生的争议。

　　车库纠纷是指业主与开发商或者业主与业主之间就车库的权属、使用、收益等发生的纠纷。

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【管辖】

　　 建筑物区分所有权纠纷属于不动产引发的纠纷，应当由建筑物所在地的人民法院专属管辖。

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【法律适用】

　　 处理建筑物区分所有权纠纷的法律规定主要是《物权法》第70-74条、第79条，最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定。

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【确定该案由应当注意的问題1

　　 建筑物区分所有权是重要的不动产所有权类型，为《物权法》新规定的物权制度。因建筑物区分所有权发生的争议，是《物权法》所有权部分的重要纠纷类型，所以《规定》将其规定为第三级案由。同时考虑到业主专有权纠纷、业主共有权纠纷和车位纠纷、车库纠纷，是建筑物区分所有权中较为典型，也是目前审判实践中最为常见的建筑物区分所有权纠纷，所以《规定》将这4类纠纷列为建筑物区分所有权纠纷下的第四级案由。其他建筑物区分所有权纠纷不再单独列出，直接适用第三级案由。

　　　车位纠纷、车库纠纷中的车位归属纠纷、车库归属纠纷，主要发生在业主与开发商之间，在个别情况下也会出现业主与业主之间因为车位、车库归属的争议。车位、车库类纠纷中还有因为出租、购买、使用而发生的纠纷，比如，业主根据《物权法》第74条“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要”的规定而主张优先购买或者优先承租车位、车库的纠纷；再如，因他人侵占车位、车库而发生纠纷。

　　业主共有权纠纷包括的类型也较多。业主共有既包括共有权利也包括共有义务，其范围较为广泛，主要包括：（1）全体业主对建筑物整体所共同享有的权利、义务；（2）全体业主对建筑物某一部分共同享有的权利、义务；（3）因一部分业主于某共用部分上设定专用使用权而产生的权利、义务；（4）因对建筑物基地的利用而发生的业主与土地所有权人间的权利、义务。共有权的权利包括：使用权、收益权和修缮改良权。对共有权部分，各共有权利人依照法律、法规和管理公约有权合理使用，而为使用时不得专以侵害他人的使用权为目的。共有部分产生的收益，包括法定孳息和自然孽息，前者如建筑物外立面之墙体广告的收人、电梯间广告收益、公共停车位之收费等；后者如公共绿地上的果树生产的果实等。各共有权人对共有权部分的收益享有所有权。修缮改良权是现代社会为提高共同生活条件而允许建筑物共有人对共有部分单纯进行修缮和改良，并使之成为共有人之一项权利。